21.02.2010 - КРЕДИТ ПОД ЗАЛОГ КВАРТИРЫ В МОСКВЕ – МОЖНО ЛИ НАЛОЖИТЬ ВЗЫСКАНЕ ВО ВНЕСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ?

Когда в России только начиналось ипотечное кредитование, то кредиты выдавались лишь под залог приобретаемых квартир или иной недвижимости. То есть, гражданин, покупая квартиру, отдавал эту квартиру в залог банку. Такой способ кредитования был особенно популярен в Москве, где квартиры стоили дорого. Но брать кредит под залог квартиры весьма не удобно. Иногда намного выгоднее получить кредит под залог квартиры в Москве или иной имеющейся недвижимости. Но можно ли наложить взыскание во внесудебном порядке на заложенную квартиру?

Но целью настоящей статьи является немного рассказать о правовых последствиях залога квартиры в Москве, если кредит так и не был возвращён. Ведь залог недвижимости предполагает в случае невозврата долга обращение взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из шести основных способов обеспечения обязательства. Хотя той же статьёй также допустимы и иные способы обеспечения принятых обязательств, как установленные законом, так и специально и индивидуально оговорённые в договоре. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. А договор о залоге квартиры в Москве или любой иной квартиры в России должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Такая регистрация происходит в Управлении Федеральной регистрационной службы соответствующего субъекта РФ, а такой договор именуется «Договором об ипотеке, залоге недвижимости».

Сразу отмечу, что доля в квартире также может быть заложена по договору об ипотеке. При этом согласия других собственников долевой собственности не требуется, но если дело потом доходит да наложения взыскания на заложенное имущество и реализацию его с торгов, то тут уже и можно говорить, что у них возникает преимущественное право покупки.

Правовое регулирование залога квартиры в Москве и иной квартиры на территории России регулируется не столько Гражданским кодексом РФ, сколько Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Нужно отметить, что залог квартиры может происходить как в силу договора, так и в силу закона. В данном случае эти понятия различаются в силу положений статьи 77 вышеназванного Закона.

Так если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу могут быть банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заём на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры в Москве (или иной квартиры) применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований по возврату заёмных денежных средств, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При этом взыскание может быть наложено только по решению суда. Даже если предусмотреть в договоре залога квартиры в Москве (или если заложена доля в квартире) условие, что взыскание может быть наложено во внесудебном порядке, то такая оговорка фактически не будет действовать. При этом не будет иметь значение, соответствует ли предмет залога по оговорённой сторонами стоимости суме денежного обязательства, обеспеченного этим залогом. При этом ещё обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В общем, наше российское законодательство в этом плане стоит на стороне должника, что на самом деле является отголоском времён социализма. С одной стороны можно порадоваться в правовом смысле за таких нерадивых должников, но в экономическом смысле это ведёт к тому, что возрастают процентные ставки по кредитам.

Ведь залог квартиры в Москве (ипотека) или другой недвижимости является способом уменьшения рисков кредитования для банков и иных кредитных организаций. Уменьшение кредитного риска является основанием для уменьшение процентов по такому займу. Ведь каждый понимает, что с залогом квартиры проценты должны быть меньше. Но если у банка потом будет трудная процедура наложения взыскания на это имущество, то это как раз увеличит трудности и повысит проценты. Имеет ли смысл оставлять такое положение Закона «Об ипотеке»? Моё личное мнение, что каждый заёмщик должен понимать, на что он идёт. Зачем ему дополнительная защита? Просто надо перед получением кредита проконсультироваться у адвоката.

Ну а что касается залога, по которому закладывается доля в квартире, то банки вообще никогда не дают кредитов и не заключают такие договоры. Это с одной стороны связано с трудностями по наложению взыскания в судебном порядке, как было сказано выше. Но всё же главная проблема в том, что всегда понятно, что если закладывается доля в квартире, то это обычно проблемная недвижимость, которую потом ещё никто и не купит.



А.В. Ежов © МОО "Правовая защита" http://kvartirimoskva.ru